MINI GUIDE

 
LA DEFISCALISATION

LES PRINCIPES

Il existe 2 grands principes de défiscalisation que nous différencierons ici par une dénomination spécifique :

• Le principe de DÉDUCTION.
• Le principe de RÉDUCTION.

Le principe de déduction consiste à créer une charge déductible du revenu globale du contribuable, permettant d'abaisser la base de son revenu net fiscal de référence, et donc de baisser le montant de l'impôt. La défiscalisation qui en découle est donc liée à la TMI du contribuable.

Le principe de réduction quand à lui, est un abattement directement pratiqué sur le montant de l'impôt, donc déconnecté de la TMI du contribuable.

Ces 2 principes ont comme finalité une diminution du montant de l'impôt annuel mais ne s'adressent pas au même profil de contribuable : en fonction de la situation fiscale, des sources de revenu, du montant de l'impôt et des objectifs de défiscalisation poursuivis, il peut apparaître qu'un principe soit plus adapté que l'autre.

LES LOIS DE DÉFISCALISATION

La vocation première de TCF est d’accompagner le client dans le choix de son crédit immobilier ou de restructuration. Ce principe régit l’ensemble de nos prestations et garantit notre objectivité.

* La loi De Robien « recentré »
* La loi Borloo
* La loi Demessine
* La loi Besson

Il en existe d’autre, celle-ci sont les plus usitées. Voici un rapide descriptif de chacune :

Loi De ROBIEN « Recentré » :

Vous achetez un bien immobilier neuf en France. Vous vous engagez à le louer en tant que résidence principale pendant 9 ans, en contrepartie vous bénéficiez de réduction d'impôts.

Le montage consiste à financer ce bien grâce : aux loyers, à l'économie d'impôt et un effort d'épargne minime sans apport initial. Plus l'opération sera financée par les loyers et les impôts, plus elle sera rentable.

Moins intéressant que le nouveau régime « Borloo populaire » ce dispositif permet d'amortir jusqu'à 50% du montant de l'investissement locatif réalisé dans le neuf. La personne qui achète un bien immobilier neuf à usage locatif bénéficie d'un régime d'amortissement fiscal si elle donne son bien en location à un locataire qui en fait son habitation principale.

- Les avantages :

L'avantage fiscal consiste à déduire des revenus fonciers l'amortissement, c'est-à-dire une partie du prix initial d'acquisition ou de construction du logement ainsi que les dépenses y afférentes.

L'investisseur immobilier qui donne son bien en location peut, ainsi, déduire de ses revenus une partie du prix de revient de son acquisition à raison de :
- 6% par an pendant les sept premières années, soit 42 % de la valeur du bien (6% X 7 ans) ;
- 4% par an les deux années suivantes, soit 8% de la valeur du bien (4% X 2 ans). Soit au total : (6% X 7 ans) + (4% X 2 ans) = 50 % en 9 ans.

Au final, le contribuable peut ainsi amortir 50 % du prix d'acquisition du bien.

- Les zones :

Le mécanisme est applicable selon quatre zones géographiques définies comme suit :

- zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères- Menton), le Genevois français.
- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse.
- zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France.
- zone C : le reste du territoire.

- Les plafonds :

A chacune des zones s'applique un plafond de loyer pour les logements neufs ou assimilés, qui s'entend hors charges :
Zone A : 19,89 euros/m²
Zone B1 : 13,82 euros/m²
Zone B2 : 11,30 euros/m²
Zone C : 8,28 euros/m²

Ces plafonds de loyers sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fera sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2007.

- Critères et durée :

Le bailleur n'a pas l'obligation de respecter des plafonds de ressources du locataire contrairement au dispositif « Borloo populaire ».
L'engagement du bailleur est de 9 ans, sans possibilité de prorogation.
L'entrée en vigueur du « Robien recentré » est fixée au 1er septembre 2006.

Loi BORLOO :

Le Borloo Populaire : ce nouveau dispositif propose de perfectionner la défiscalisation.

Il reprend les principes de l’investissement de Robien mais comporte une contrepartie sociale visant à combler le manque de logements intermédiaires. En quelque sorte, le Borloo Populaire corrige certains excès du Robien.

Le Borloo Populaire s’applique aux personnes qui achètent un bien immobilier neuf dans le but de le louer en résidence principale. Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.

Borloo reprend mot pour mot les grands principes de ses prédécesseurs (Périssol, Besson, et actuellement Robien). On y retrouve les déductions habituelles, frais de gérance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, auxquelles s'ajoute encore un amortissement. Donc, a priori, rien de bien nouveau.

Une petite ligne seulement fait mention de plafonds de loyers à 70% du marché et d'une déduction forfaitaire montée à 40% (alors que celle du dispositif Robien est tout bonnement supprimée).

- Qu'en conclure ?

Il va maintenant falloir, pour optimiser son investissement, défiscaliser dans des zones où le rapport locatif dans le neuf est plus élevé, à savoir dans les villes moyennes en province, c'est à dire là où se situe la plus forte demande locative. En effet, le point d'équilibre en dessous duquel le Borloo est le plus rentable des investissements se situe dans les zones où la rentabilité du marché de l'immobilier locatif neuf ne dépasse pas 78% de la moyenne du marché. Faites vos calculs !

Vous bénéficiez en revanche d'un amortissement plus linéaire, ce qui lisse l'épargne régulière.

Loi DEMESSINE

Bénéficier de la loi Demessine (ou ZRR: zone de revitalisation rurale) présente de nombreux avantages :

• Une réduction d'impôts de 25%, étalée sur 6 ans.
• Une économie de TVA, dans le cadre d'un investissement dans une résidence de tourisme .
• Une non imposition des loyers (sous condition de transformer le bail en foncier pour bénéficier d'un bail en meublé, ce qui permet de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant minimum 15 ans).

Pour bénéficier de la loi Demessine, il faut s'engager à louer le bien pendant 9 années minimum. Également en fonction de votre situation, la base du montant de l'investissement est de 100 000€ HT pour un couple marié et 50 000€ HT si vous êtes célibataire.

Par exemple, pour un couple qui investit 100 000€ en loi Demessine, c'est une réduction d'impôts de 100 000 * 25% = 25 000€ à étaler sur 6 ans qui rentre en compte.

Si le bail est ensuite transformé en bail en meublé, l'économie est de 25 000€ d'impôts + la TVA qui est de 19 600€.

- Les plafonds de la loi Demessine :

S'il s'agit d'une Demessine en neuf, le plafond de réduction d'impôts est de 25%. Dans le cas d'un Demessine en rénovation, c'est sur un plafond de 20% qu'il faudra tabler.

Loi BESSON

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 1999, le dispositif Besson remplace définitivement l’amortissement Périssol, qui a pris fin officiellement le 31 août 1999. Le dispositif Besson permet d’acquérir un bien immobilier en utilisant le levier fiscal : un achat conventionné Besson permet d’importantes économies d’impôts.

Dans le neuf, jusqu’à 65 % de la valeur de l’investissement peuvent être déduits des revenus imposables sur 15 ans ; vous diminuez ainsi votre revenu net foncier, ce qui fait baisser votre imposition globale.

Vous pouvez économiser jusqu’à 28 812 € d’impôts sur les 5 premières années, et 17 988 € les 10 années suivantes.

EXEMPLE Besson : cas d’un contribuable imposé dans la tranche des 54 %. Achat d’un bien neuf à 133 392 € , qui est loué durant les 15 années suivantes. Amortissement déductible des revenus globaux :

• 5 premières années : 133 392.8 x 8% = 10 671.4 € par an soit 53 357 € sur 5 ans Gain fiscal : 53 357 x 54% = 28 812.8 €.
• 10 années suivantes : 133 392.8 x 2,5% = 3 334 € par an soit 33 348 € sur 10 ans Gain fiscal : 33 348 x 54% = 18 008 € .

Dans l’ancien, la déduction forfaitaire sur vos revenus fonciers passe de 14% (régime de droit commun) à 25%.

Ces avantages fiscaux constituent un véritable dopage de l’investissement, grâce à cet effet levier de la défiscalisation.

En clair, ce dispositif vous permet d’utiliser vos impôts pour financer l’investissement et permet donc d’augmenter la rentabilité de l’investissement.

Les nouveautés par rapport au système Périssol : la loi Besson prévoit des avantages fiscaux aussi dans l’ancien. De plus, contrairement à la loi Périssol, elle n’est soumise à aucune date butoir :c’est une loi pérenne.

En contrepartie des avantages fiscaux, le propriétaire investisseur est tenu de louer son bien durant 9 ans au minimum (6 ans dans l’ancien), avec des contraintes de plafonnement sur les loyers et les revenus du locataire. Il est exclu de revendre le bien avant la fin de la période de défiscalisation de 9 ans (6 ans dans l’ancien).